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为了不添乱 价格我自己删了 真普涨，假分化 阴跌两年半，涨价一星期 别问买哪里——「满城皆洼地」
买新房就是盯着包装袋买方便面。
『紧三围』 随着时间的推移，刚需买房想做到『休骗三』（休想骗我出三环）越来越难了，那么下一步，『紧三围』也是不错的选择—— 『紧密团结在以三环为核心的城中央周围』
《南龙湖》 今天，在郑州楼市头条文章《建业天筑两房租金10000元》的留言区，有条点赞非常高的留言（如下图），咨询荥阳东、南龙湖、港区买房的，是名在北京工作月薪7000的电工朋友，真刚需。一边是郑州租金最高小区的文章，一边却是网友点赞最高的真刚需提问，形成鲜明对比，令人唏嘘不已。 我写写我的拙见。南龙湖可以成为入郑第一站，从租在南龙湖，到买在南龙湖，再到进入主城区。 南龙湖的缺点，媒体上也没少曝光，几乎是万夫所指，成为了专家眼中的「差等生」。但「差等生」也带来一个好处，就是自力更生，没有虚价。众星捧月式的热炒型新区，无处不充满了虚价。 相当于几个人赛跑，「优等生」（热炒型新区）粉丝众多，粉丝拉着优等生助跑。「差等生」（南龙湖）只身一人，没有拉拉队，没有喝彩声。 但，差等生竟然没掉队。（房价也坚定地站在了“万”字线。） 在被冷落、被挤兑、被喝倒彩中，南龙湖竟然还茁壮成长着，打不死的小强，够坚实。 潮流会过时，明星会过气，热炒的会冷却，聚光灯也会灭。房子最终是要落到居住者手里的，虚价终将会被挤出。 南龙湖的优点是什么？有人，而且是刚需，还是真刚需。 你要相信，真刚需是最难撵走的。 拿城管撵小摊位来说，卖鸡蛋饼、烤面筋、粉浆面条的，是最有毅力和城管捉迷藏的，哪怕早上只让卖到7点，他们也会四五点起来坚守岗位卖到6点59分半。而你让一个白领或者小资，开车摆摊卖鞋、卖包、卖衣服，通常被撵几次就泄气不干了，货底子要么打包论斤处理给专业人士，要么就丢到角落里，忘了这档子事儿。 投资客们朝三暮四，真刚需却始终如一。真刚需是真正热爱这座城市的人，他们只想在这座城市有一个落脚之地，一个没有房东催房租的家。 投资客们一会港区、绿博、白沙，一会西安、重庆、长沙，一会燕郊、花桥、凤岗。真刚需却手握捉襟见肘的银行卡，奔波在城市外围一个个高不可攀的售楼部。 配套没有可以建，交通不畅可以通，环境杂乱可以治，人没了，就没法玩了。 东北的哈尔滨、长春、沈阳、大连，随着人口增长乏力，逐渐名落孙山。苏州、东莞等一系列密集型制造业城市，人口增长乏力后，未来地位也不那么牢固了。 生活配套哪里成熟的最快，当然是高密度人多的地方。人越多越好，人越多，越有活力，配套成熟越快。越鱼龙混杂，配套种类越丰富，为了满足各种人群需求。 什么新区卫星城最安全？当然是人多的地方了。接盘侠也！是！人！ 区域定位是否纯粹、区域是否高大上，区域是否有颜值，那都是官老爷们该考虑的。你是真刚需，你要考虑的是生活方不方便，离这座城市的工作地距离近不近，你未来三五年有钱了置换时有没有「人」接盘。 就算你买了东区，你能把高铁站搬回家私有？ 就算你买了北龙湖，你能把湖圈起来游泳养鱼？ 区域高大上，与你何干？ 北侧主城区，东南航空港，他们哪个发展好了，你去谋个差事赚钱，距离上都不算远。至于省府、市府、某某中心之类的，…………。 对于真刚需而言，关心哪个路口有电动车充电站，或许比关心哪里有星巴克重要。关心公交车、地铁或许比关心1：1的停车位重要。 南龙湖的价值不在于有多好的前景与未来，南龙湖的价值在于比省内其他三四线城市有前景与未来。 如果你的购房目标区在于郑州市内，那也无需过多关注南龙湖，但如果你的目标在城市外围的荒僻远郊，或者省内其他三四线城市，那还真不如南龙湖，至少，南龙湖会给你一个进入郑州的台阶。 （文字所述只是一种思路，仅供参考）
《食溢族》 市场上有这样一群人——吃溢价专业户。我暂且称他们为「食溢族」。 溢价是什么？对自住来说，溢价是面子，溢价是自我高潮。 对投资来说，溢价是***，能不沾就不沾。 一个房子本身市场价10000，开发商为了增加利润，便设法增加溢价。 搞个精装修，加1000。 砸广告加大营销，加1000。 拉大品牌当靠山，加1000。 地王光环，加1000。 ……，加1000。 最后，房子就值15000，其中5000是溢价。 假设投资一个15000的溢价新房，经过几年，房价翻翻，达到30000。 你以为是：10000（房价）×2＋5000（溢价）×2=30000。 错。 有可能是：10000（房价）×2.5＋5000（溢价）=30000。 甚至是：10000（房价）×3＋0（溢价）=30000。 你若支付了永威、康桥类型的品牌溢价，经过几年，或许还能收回一点溢价成本。 你若支付了碧桂园之流的品牌溢价，你能保证收回来几成？ 你所支付的营销溢价，进入二手房市场时，几乎降为零。 你所支付的精装修溢价，进入二手房市场时，爆降70%都是少的。行业内大多装修，用「对外宣传价格除以4，就是真实标准」。宣传的2000，真实也就500。 所以，如果你看到别人买的房子，几年后价格翻翻，而你买的才涨了50%、70%，你就需要检查一下，是不是溢价部分未能增值造成的。 房子（土地）本身会增值，而溢价未必。有些溢价，甚至是负担，是累赘，比如有些大吹特吹的品牌，高调营销，最后交房后落差感极大，造成人民群众的差评如潮，阻碍升值，且影响深远。 本来有些房子中规中矩，也不是最差的，不吹不擂的情况下，相安无事，非大吹特吹，最后只能万夫所指。 购房若为了投资，最好避免成为食溢族。今日食溢族，明日站岗户。
《洼地》 今天中午时分网友「damon」留言问北龙湖适合投资吗？ 同类型的问题米宅层出不穷，我不一一列举了。 首先我们要知道投资是什么？投资就是「现在不好，未来会好」，以及「现在不贵，未来很贵」。 投资通常和「潜力」「洼地」这两个词一起出现。 对于企业而言要看「潜力」，对于房产要找「洼地」。 什么是洼地？ 时常看到有人问，上街是不是洼地？开封是不是洼地？平原新区是不是洼地？许昌北是不是洼地？新密是不是洼地？而且前面通常有一句标志性的话：那里才多少多少钱，很便宜。 这哪是投资，这分明就是无脑无知无畏地拿钱没处花。 便宜绝不等于洼地。 洼地是你周围都卖20000＋，你卖18000，这叫洼地。 四周都比你高叫洼地，四周都比你低是高原。 柴达木盆地海拔2600米也照样是盆地，海拔不足50米的长江中下游平原也没见被划入盆地的。 稀有的洼地是有价值的，一望无际的洼地是没有意义的。 对于北龙湖，一个四周都比它便宜，放眼全河南省方圆16.7万平方公里，就它最贵。把临近省份瓜分三分之一过来比，也是它最贵。这有什么投资价值？这有什么想象空间？ 投资，劝你多找找洼地，倘若找不到四周360度都高的洼地，那就找找270度方向上都高的洼地，再不济也得大于180度吧。 如果你的钱多到除了北龙湖，无处可买的话，那就是该换城市了。 对于就爱买塔尖、天线、鸡冠、牛角的人，活该挣不到钱。 另外，塔尖是最危险的，黄光裕，王健林无不如此。
《换筹》 时常见到有各新区的力挺者。对于初级阶段的房产投资者，我不赞成在新区耗费你的「青春时光」。 就像打牌，刚开始你没钱，去和老年人打，赢了，赢根烟吸。 当你赢了几盒烟，能换一些钱时，就该换桌打，换到有一部分筹码的桌打。 赢的更多了，就换到更大筹码的桌打。 你在一块钱的赌桌上下满注，然后闷牌闷十年，闷了一把炸，炸光了能炸出几个钱？ 你在环城市的各个新区坐庄，相当于你花十年时间，在跟老头打牌赢烟吸。 正常情况下，当你买的小房子升值后，就可以考虑换筹，换投大一点的房子。 当你在弱等级区域的投资有明显收益后，就可以考虑换筹到更优质的区域。 当你在一个中等城市赚足了钱，你就该考虑换筹进入高一身段的城市。 为什么这么做？因为庙小装不下大佛。 有人问我：某某新区好不好？ 我：好 问：喜欢不喜欢？ 我：喜欢 问：那你买不买？ 我：不买 问：为什么不买？ 我：时间太久，起价太高 起价太高这事今天先不说，就时间太久而言，是牵涉到一个「换筹」问题。 来吧，跟我打三小时牌赢烟吸 “ok” 来吧，跟我打三天牌赢烟吸 “也行” 来吧，跟我打三年牌赢烟吸 “***” 对于初级投资者而言，跟老头们一起打几年牌是不划算的，哪怕你花十年时间，斗地主翻个360倍，你也不就是赢了几个月烟钱吗？ 就算我目光短浅，几年后，你投资的绿博成了城市中心，我被打脸。 就算几年后，你投资的常西湖价值兑现，我再被打脸。 就算几年后，你投资的港区一飞冲天，我又被打脸。 那又如何，我换至更大筹码的桌上赢的钱，可以买你两套，这就够了。 对于怀揣百万，还要去跟老头们打牌赢烟吸，而且一坐庄就是十年的人，你是不是闲的蛋疼？ 所以，对于房产投资的新人，要考虑所购房产的流动性与变现性。这个跟众网友的「休想骗我出三环」的观点类同，「休骗三」的优点在于高流动性与变现性。 但「休骗三」以46%压倒性优势秒杀其他区域，这个结果分明也是有问题的，问题出在哪里？ 其实调查结果，跟各区域购房人数和楼盘数量，是有关系的。眼下大部分人住在三环内，调查样本本身不均衡，「休骗三」胜出理所当然。若郑州2000万人，三环外人口大于三环内人口时，再做调查，那或者是另一番结果了。 （房产投资绝非赌博，只是借打牌解释一下换筹问题）
关于郑州楼市编辑部「新区区域之争」的一些看法。 郑州楼市各主编观点里，支持白绿，滨河，常西湖，港区。还有众网友的 「休想骗我出三环」，各有道理，各有所长。 但，以上全错！ 为什么错？——盲人摸象！ 一句话：郑州将来若成为大都市，必将多中心化！ 城市未来将是多中心化，房价将是扁平化。 真正的大山脉都是多峰的，只有小沙丘才一个尖顶。 喜马拉雅山绝不止一个8000米的山头。 大山会有一个耀眼的主峰，但其绵延范围内，会出现一些次主峰、区域主峰。 只有小县城、小乡镇才一个中心、一处繁华。新中心诞生，老中心死去。 大城绝不止一个中心，大国绝不止一个产业，大佬绝不止一个女人。 三十年前讲：先富帮后富。 今天讲：全面奔小康。 重点是「全面」。 玩网游的小学生都知道装备要齐，团队职业要全。 一条地铁拉不完所有人，一个商场满足不了所有居民，一个区域撑不起郑州的大城梦。 只有一个港区独领风骚，只有一个白沙鹤立鸡群，只有一个滨河技压群雄，只有一个常西湖一枝独秀，……都是不够的。 万物生长，各有所长！ 若成大都市，必是多中心！
楼市“冰川时代”？ 调控3.0限贷已出，不会是最终版，目前仍有人对楼市抱有残念幻想，未来4.0有望再度加码调控。 北京深圳苏州南京等已挥刀自宫，手起刀落，干净利落，“自宫式”调控有蔓延趋势。 央妈侧着睡也睡的肩膀疼，后半夜随时会翻个身。 成交量将断崖、跳楼、腰斩、塌陷、猝死、休克、爆头、ko、夭折、崩溃。 有过黄金时代，有过白银时代，难道接下来冰川时代？ 钱往哪里去？“去库存”这列火车已驶过一二线车站，需要看看十八届六中全会后，下一列火车拉着什么大旗狂吃狂吃地呼啸开来。
楼市速冻 以前的天空，经常雷声大雨点小，如今的天空，雷声小雨点大，敬畏天气的变化吧，冒雨有风险，能避雨先避避静观其变。 车想开稳开直，方向盘可以慢慢打，猛左猛右地打方向，容易出车祸。司机换挡打方向期间，没弄懂司机意图的，尽可能别换座位，别上车下车，别给司机顶嘴，等看懂司机意图再做打算吧。 就怕不见手术成功日，整天躺在手术台挨刀子，疼的都是肉。做手术期间要听医生的，免得小命不保。 现在打工不好打了，老板脸色变化快。老板脸色变化时，谨慎为好。
