发布点评数：597被赞总数：1720
还记得去年初东风本田在湖北搞的大促销，被网友戏谑：价格下来了，车一下子就顺眼了；更是有了：“20万的雪铁龙c6老气横秋，12万的雪铁龙c6成熟稳重”这样的经典名言，现在对应一下近期市场上小火一把的水之郡。 言归正主，水之郡从一个无证内购的项目，一路被质疑到了交付，也算是小房企磕磕绊绊终归没烂尾的典范，而且交付品质也不是烂到无下限，整体而言还是中等水平的。 水之郡从最早的9000多内购到巅峰时期18000左右，到尾盘的时候15500左右，没想到交付几年了还拿出来一定量的12000元/㎡特价房也是真能藏拙，没有卖不出去的价格只有卖不出去的房子，更何况是实景现房呢，确实挺香的，不过这些房子大概率是之前被抵押的房源，要不然怎么会当初那么好的行情不卖，所以捡漏也需要谨慎，虽然是现房了但是手续上的事情还是要重点关注一下的。 目前释放的房源是东苑1、2号楼上的88㎡两房以及130㎡三房，户型设计比较陈旧，传统的集中式核心筒设计，88㎡只有两个卧室的南户，不通透；130㎡户型虽然陈旧但是还是不错的，户型方正南北双阳台，而且还有一个户型是横厅设计；产品力对比片区的新盘兰溪书院简直被吊起来打，但是兰溪书院的房价又被水之郡吊起来；水之郡因为背靠大批成熟的安置社区，所以其生活配套也是相当成熟，衣食住行一套齐全，这一点比兰溪书院又便利不少。 龙子湖片区的关注度速来不高，其一是因为周边大量安置区存在，高校虽然多但是高校都有自己的家属院和教师用房，所以片区在整个市场的关注度和购房热度只有一些特定的人群会考虑，整个区域的第一梯队应该是永威五月花城和正商书香华府两巨头了，二手房基本在2万以上。 每个区域都会有一个价格屠夫，近期的市场尤为明显；有一个价格屠夫出现就是对区域房价的打击，一旦形成这个价格观念了，对这个区域的二手房来讲买家都会按照最低的心理预期来谈，现在的市场又是一个买房市场，卖家更没有议价能力，所以片区的二手房前景不容乐观；但是如永威那样的品质盘还是会有基本保障的，以后的房子，一个区域品质不一样差价也会很大。
2023年7月7日郑州泰实房地产开发有限公司以底价30223万元摘得郑政出〔2023〕7号地（折合亩单价1095万元/亩，楼面价4105元/㎡，溢价0%。） 地块位于惠济区老鸦陈片区水委路北、河鼓路西；使用面积18404.36㎡（约27.61亩），70年城镇住宅（地下交通服务场站用地），1.1＜容积率＜4，。 目前项目已经规划公示，时代观宸苑，招商的第三个宸系产品。 地块总建筑面积97292.1 ㎡，容积率3.99，建筑密度19.24%，绿地率＞30.01%。社区内共规划有4栋34层高层，规划总户数696，规划机动车停车位716辆，社区内配套有社区便利店，一所三班制幼儿园。户型设计目前释放出来的仅有一个大三房户型，预估面积在120左右，户型赠送上大阳台 花池，尤其主卧的赠送阳台甚至于单独成一个卧室都没问题，但是这个空间依托于主卧，想打造3 1房有点困难，可以做个大的衣帽间或者化妆间之类的。没有公布的户型，盲猜大概率有100一下的三房和130 的四房产品，现在的刚需楼盘其实很难卖，销售好一点的都是改善，这也是近期各个区域改善楼盘雨后春笋一般出来的原因。 时代观宸苑位置有好有坏，西侧临近贾鲁河，生态景观环境非常不错，但是同样贾鲁河和京广快速路限制了其往西的配套，喜欢静谧的倒是可以，出行交通上距离地铁4号线老鸦陈站约300米，路网也算发达，三个宸系产品来讲，综合还是天宸的位置更加优越，江山路往西的界面实在是不咋滴。 招商这两年给惠济走的很近，又是战略合作开发了又是给平台公司代建了，不亦乐乎。一直以来说招商要在老鸦陈的城市更新下大功夫打造tod综合项目，但是目前的进展来看还是稀稀拉拉从住宅做起，而且三个地块都是小单子地块，所谓的商业配套更是遥遥无期，君不见美景美境的商业地块在住宅开发完交付后一纸变性改为了住宅，这找谁说理去，所以没有落地的配套都是在耍流氓，老鸦陈片区的改造没有随着当初“城改大跃进”进行已经丢了先机，现在整个片区也只有万科和招商两个企业在做，而且看万科的劲头大概率也没有想法继续玩，目前只有抱好招商的大腿图图而进。 招商的交付肯定没问题，从天宸的实景展示来讲还是不错的，但是整个片区的教育资源比较匮乏是个事实，没有落地的名校和双学区的加持，而且最近新盘的价格都离谱的狠，昨天紧邻东区的绿城诚园发来了14xxx的现房单价，金水北的工抵房也是这个区间，招商不搞价格战是真没竞争力呀。
【兰溪府开盘简报】 【项目位置】郑东新区北龙湖 【开盘时间】4月2日（周二）上午10点 【开盘地点】线上选房 【推售房源】：小高层1/2/3/4(1单元)/5/6#/8#/10#（1-2单元），共计推出308套 【成交价格】：134-160㎡：25000-27500元/㎡；185㎡（楼王）：27000-29000元/㎡ 【去化情况】：3月2日定存10万/20万，3月27日启动定存升级50万/80万，截止开盘累计定存升级270组。截至开盘当日下午7点，累计去化214套，去化率69%。 【优惠政策】：定存升级优惠98%，首开优惠98%，按时签约99% 虽然正式价格比预热的稍高，但是从数据来看去化率还是挺高的，不得不说兰溪府之前的宣传和热度做的还是可以的，还有辅以较高的分销带看成交提成，如果数据真实也算旗开得胜。 近期和朋友聊天有意无意的聊到房子的时候，不下于三个朋友提到过兰溪府，一个地产行业两个其他行业的，而且从他们的反馈来说竟然还都觉得不错的项目，看来之前的包装做的确实不错。 很多改善客户不着急入住，所以装修的快慢无关紧要，兰溪府作为区域首个毛坯交付，给予了客户更多的装修选择，降下来的价格对比瑞府来讲自己拿去精装会做的更好，甚至于要求不高的可以把软装也给带了，兰溪府有一点特别有原则的就是统一封阳台，这样外立面的整洁度和美观度就可以实现效果图化，综合下来，有不少客户群体选择兰溪府也是无可厚非了。
云河锦上开盘了，说是劲销约200套，高层1.4万左右，洋房标准层1.85万左右，带院子和地下室的洋房首层价格在2.6万 ；这个价格相对于周边二手房基本持平，算下资金沉淀成本来说，其实还有下探空间，现如今的市场，一般“等等党”都会胜利的。 项目也有部分亮点：比如50%的四房产品占比改善，盒子空间规划和20000㎡双主轴中央景观公园ldkb 一体化，将采用“封窗、地暖通铺、无高差铺砖”等交付。 万科一直以来是三少推崇的一个企业，精细化管理和以人为本的产品设计以及万科物业的人性化管理等等，都是万科的附加价值，况且万科速来以稳健著称，在集中暴雷的两年时间万科独善其身，但是最近的万科似乎不太平静，暗涌之下是行业和经济带来的影响还是之前的“阴影面”全部掀开后的恶化呢？ 3月28日晚间，万科集团发布了2023年度业绩公告，2023年万科集团营业收入4657.4 亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比2022年的226.9亿元下降了105.3亿元，降幅46.4%。同时万科集团的8位高管自愿放弃2023年度奖金，董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。（姿态已经放出来了，但是然并卵，这一招不好用了） 紧接着便是该吃瓜了，烟台市百润置业（烟台万林企业管理咨询有限公司）在其公众号上实名举报万科郁亮，而且公众号三篇文章从最早的2月份就开始问郁亮的十万个为什么，内容有理有据堪称劲爆，作为烟台本地房企万科的合作方（类似于民安、美景这样的角色），肯定是手上有东西才如此肆无忌惮的，更是扒出几年前的今牛事件，三少爷赶紧去重温了一下当年的今牛事件： 事情的原因是北方区域集团下辖的唐山某项目，万科与合作方联合开发，对方是小房企，虽然在当地有资源有办法，可以拿到地。缺的就是开发能力和融资能力，这在业内联合开发也很常见。万科作为品牌大佬和操盘方自然是处于极为强势的地位，自然是说啥是啥，而且对双方联合开发的项目提供了资金。问题就出在这个资金上，万科找了家三方公司提供融资（红色崛起资产管理有限公司），以合作方小房企的名义贷款。联合开发项目为唐山万科翡翠蓝山。 这是个城中村改造项目，需要的资金周期的确是会难倒一般小房企，项目启动需要的12亿元资金；万科出资1个亿，剩下11亿，以该项目合作方唐山今牛（的名义，从第三方资管公司融资（实际利率大约为11.27%），截止这里还算正常，但是后续的骚操作被这个唐山的小房企给爆出来了。 第一，由于万科控制了项目财务相关手续，这个贷款一直在使用，一直在计息并支付利息；这笔贷款11个亿本来是约定期限是1年，之后肯定就被经营性开发贷款和销售回款替代了，用于旧改项目提供一段时间的现金流而已。然而，到期之后，项目没有归还本金，而是接着还利息！ 第二，如果说前面还有可能掩饰，那么后面就更牛了，唐山的小房企发现自己一直在还利息，累积支付了1.8个亿了，说咱项目不需要这笔资金了，还利息会吃掉项目的利润，我要终止这个借贷。然后万科不同意，居然杠到打起了官司。 第三，更牛的来了，这家提供融资的第三方公司，居然有万科的持股，而且实际控制人也来自万科系。而且这家公司给不是万科与各家房企的合作开发项目中提供了贷款。 而且这家公司的自己主要来自一些信托公司等其他金融机构，然后再加利息转手给万科合作项目的合作方，真是增加中间方赚差价。以爆出问题的唐山项目为例，11.27%的融资利息，第三方融资公司的融资成本月11%，那个0.27%就是差异，不要小看这点差，本金11个亿呢，而且你想想万科有多少这种合作项目用了这种贷款呢？ 如果今牛事件和百润置业与万科合作过程中的各种举报这些都是真的那么万科的“阴影面”会占据多少呢，虽然万科背后有国资，但是从来都是只占股不管理，万科的运营纯纯是职业经理人的管理层在操作。现在的万科拥有财务出身的董事长郁亮、建行出身的总经理祝九胜、麦肯锡出身的首席运营官刘肖；清一色的资本高手。 产品力，才是企业的立身之本，由关注产品，转向关注资本，往往是一个企业沦落的开始。 记得有个传闻： 波音前管理层慨叹过曾经的高层会议，与会者多数是工程背景，讨论的都是如何造飞机；05年后，会议间里聚集的都是会计师，讨论的是如何出利润；于是十年后，波音飞机频频坠落。 就像前一段热榜的娃哈哈和农夫山泉事件，是一个典型的对资本的泄愤。
华润润园，原风和朗庭项目的三期地块。 项目位于金水西路与秦岭路交会处东南角，占地约2.1万㎡，规划总建筑面积168644.29㎡，规划4栋27f/34f高层住宅 1栋幼儿园，户型设计建筑面积约90-135㎡两房、三房、四房。 地块还算方正，但是高达6.0的容积率也是吓人，为了吃满容积率，华润也做出了卧龙凤雏的户型产品，已经2024年了，贵为地产top5的华润依旧拿出了90㎡两房和104㎡纯北户型这种“追思设计”，唯一三开间朝南的是中间120㎡三房，130㎡的四房还算可圈可点，虽然只有两面朝南，但是辅以甲板阳台和横厅的设计，东（西）向客厅和两个卧室均带飘窗而且也保障了采光，实地勘察过毛坯现房，整个空间感还是可以的。 因为是现房在售，直接杀到小区看实景，首先纯人车分流设计，其次无论是大门还是进门之后的水系景观设计都呈现的非常棒，细节也是可圈可点，景观上来讲还是兑现了效果图，这绝对是加分项；单元楼栋的精装入户大堂也做了挑高设计，楼梯间公共区域全部瓷砖铺设的墙面，在这些方面，华润还是展现出了央企的实力。 小区的位置算是二环范围，但是小位置着实一般，南侧60米就是铁路（而且还是经常过火车的），西侧虽然是陈五寨公园，但是映入眼前的却是一个个高压变电站，这两个不利因素应该会劝退一大堆客户。西南侧又是几个大的电厂冷却塔（大烟囱），不过热电厂已经确认拆除改造，之前片区大的土地规划已经公示，大概率是由华润主导片区城市更新，据置业顾问透漏，会参考沈阳电厂的改造来做，保留一个烟囱做工业公园，余下的拆除根据用地性质进行分类开发，华润在这上面也有经验，这种大的片区改造现在也只有央企有实力做。 润园目前优缺点非常明显： 优点：品牌 优秀的实景展现 缺点：铁路、户型等 所有的缺点就要看价格能不能接收了，但是目前来看华润并没有太大的妥协，南侧临铁路的一排综合比北侧便宜1000元/㎡，越大的户型越贵，综合下来也得1.4万/㎡，这个价格在这个片区着实和目前的市场不符，所以卖到现房也是有原因的，这个片区置业的话综合对比不如路北那几个新的二手房~
。
。