2022-03-29
小白
郑州楼市
作为一个存在感不是那么强的二线省会城市，外被周边省会城市看不起，内被省内小弟看不见。3月，郑州破天荒的上了五次热搜，其中有3次是因为楼市新政，2次是被央视点名。当天晚上，央视就用了2分多钟对政策进行了详细介绍。最后还跳了一下预言家，说郑州新政的出台，将促进郑州房地产市场回暖。没想到20多天过去了，央视竟亲自下场验证自己的预言。这一次央视用了足足五分钟的时间，详细介绍了新政之后郑州新房和二手房市场变化，看房人数明显增多，新开楼盘数百人排号等开盘。二手房成交量大涨七成，核心区加速回暖等，并总结到郑州楼市热了起来。注意！这个热字用的很巧妙。即是对回暖的回应，也是对接下来郑州市场的展望。在这五分钟内，央视再次介绍郑州救市政策，其中特意提示说，最为引人关注的一条举措是，贷款结清购买二套可按照首套贷款，贷款利率下调到5%左右。看到没，央媒就是会抓重点，知道首付和利率是人民群众买房的痛点。从央媒的这五分钟报道，可以说已经不是引导的太明显，而是直接引导好吧！最后还补充了一句说，因为市场在好转，需求量增多，部分楼盘的打折、促销的优惠力度都有所减少。不得不说，央媒说话你要细品，五分钟没说一个涨字，但郑州房价蠢蠢欲动的状态已经让央媒刻画的栩栩如生了。郑州新政之后，房地产市场究竟是否如央视报道的这样已加速回暖呢？这是新政前后二手房成交趋势图，从图上能清楚的看到郑州二手房的成交量已开启持续上涨模式。这是新政后新房的开盘推售以及去化率，也能明显的看到成交量持续攀升的趋势。除了数据，我们在买卖一线看到的实际情况是，周末两天，四环内的各大销售中均已人满为患，想找个坐的地方都有点难了。二手房市场开始出现卖家跳价，卖家托着买家的情况。在谈价阶段，卖家已经不太好谈价格了。这些都在说明，央视所言非虚。郑州房地产市场确实正在加速回暖。2月和3月的市场已经截然不同。4月也必然和3月不同。从目前的市场趋势看，3月主要上量。4月必然会有看得见的涨幅。因此，当下的郑州，小阳春行情已开始启动，对于买房人已经到了要跑步进场的阶段了。
另一方面是巨大的价格差。武汉均价两万一二，西安均价一万七八，合肥均价一万八九，而郑州均价一万二三。但是，在买房投资的时候我们还是要理性，不能让情绪主导。更何况在当下的郑州，盘整回调四年了，房价真的是一点泡沫都挤不出来了，干得一捏都要碎了。因此，此刻在郑州买房想要兼顾改善自住 投资，最优选择有三个板块：老金水外溢、高铁片区外溢、北龙湖辐射区域，重点看看。北龙湖的辐射区域，主要是杨金片区，抱北龙湖大腿 价差，是我们看好的原因。老金水外溢主要就是金水北，三环边，紧靠金水区和北龙湖两大ip，价差 区位优势，使得金水北市场一直很热。高铁片区外溢，主要是老经开，大区位 价差 利好兑现，是我们一直看好并推荐这个区域项目的原因。一方面因为老经开是成熟次新区，另一方面是因为是其产业用地众多。去年保利天汇、华润凯旋门开售之后，板块新房便陷入断供。尽管两个小区位置不占优势，但奈何老经开次新小区不多，所以它们不仅好卖，价格也很坚挺，有些房源的成交单价可高达2万 。对比在售的新房价格，二手房价格没什么优势。事实上，不仅老经开在售项目不多，高铁片区乃至整个老东区也几乎无在售新盘供应。高铁片区正红得发紫，是人都知道买这里能赚钱，开发商也吃足了溢价；但成功的路上已太拥挤，买了或许是炮灰。这里和北龙湖一北一南，一脉相连，是郑州高新产业的精华区，是郑州最顶级的城市级商务商业中心。这就意味着，这里一定是郑州最有活力的区域，郑州房价的天花板。在这人人喊着“拥抱核心资产”的年代，钦定市中心=最保值的不动产，当然是抢啊！ 但嗅觉敏锐的购房者兴奋之余，发现按图索骥的实操性有点差。目前，在这个板块里的二手房、新房都很有价值，只可惜供应量太少。区域内次新二手房价格也基本都在25000 以上了。尤其是改善类房源，不仅需求旺盛，且溢价能力比较强，普遍溢价率会有10-15%。所以无论是新房还是次新二手，高铁片区供应少且贵，就导致一大批改善群体外溢至一路之隔的老经开。一是因为高铁片区就近上班需求，二是两个板块自然相融缘故。从图上也能看到，保利天珺离郑州最集中的两大就业中心都很近，离cbd5公里，离高铁商务区3公里。因此，保利天珺的优势不仅仅因在售项目不多而稀缺，更在于向北跨过陇海快速路就是高铁片区，就是小5000-10000的价差。对比其它在售项目，保利天珺没有硬伤，位置核心，是距离高铁片区最近的项目。当追求高品质生活的郑州改善家庭从老东区、到高铁片区循迹而来，保利天珺是他们无法回避的项目。天珺外立面采用大面积蓝色玻璃幕墙，外观流畅简约，室内采光通透明亮。整个建筑的檐板、栏杆、窗框、立梃，尽皆消融在清透的玻璃立面中。还有梯户比，其中小高层单梯入户，私密感做到了顶格。双精装入户，整个小区只有600多户，容积率只有2.99。放眼整个郑州，三环内，除了北龙湖板块，如此纯粹的改善项目真的不多。最重要的还是户型规划，这两年的郑州，89㎡是主流，纯为追求低总价的投资客而设计。保利天珺却是直接从95㎡起跳，由140㎡和160㎡担纲主力，且以四房户型为主，是底色纯粹的改善盘。其中建筑面积约140㎡的四房，看样板间的时候能够感受到，这个户型做到了各个空间面积分配都很均衡，包括各次卧及儿童房，没有为了某个空间的抓眼球、做亮点而压缩其他空间面积，真正回归到居住的基本属性，保证舒适度。同时南向阳台进深1.8米、做到了6.1米超大开间，这在140㎡这个面积的四房户型中很难得的设计了。用一句更直白的话来概括：有这么大的地方，孩子们才跑得起来啊！如果天珺的“大阳台”让你念念不忘，那么，其空间感更会令你一见钟情：客厅、餐厅、厨房、阳台一体相连，轩昂的大宅气象一下就出来了。更难得的是，天珺还是周边在售新项目中交房最早的，今年买，明年就能交。
郑州在一系列了政策端的刺激之后，市场已经蠢蠢欲动了。2.99的超低容积率，在郑州三环内，哪怕是四环内都是极其稀缺的存在。它代表着居住舒适度，更代表着将来在二手市场的奇货可居。高铁商务区的改善、刚改的需求，正在冲击的其外溢区老经开的客群结构，越来越多的改善需求被外溢至老经开。这一点从老经开次新小区房价坚挺也成交活跃就能看出。而保利天珺，作为老经开唯一有货的纯改善项目，几乎占据老经开c位，央企天字系，具备绝无仅有的稀缺性。而且据了解，好房源虽然现在还有的选，但是按照现在的销售速度，留给想在经开老城乃至高铁片区置业的客户的时间也已经不多了。
（完）
