讲真!上车这个区域,或许二手更合适!


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二七新区,郑州西南的一个新区,大概范围是二七区南三环以南。
这个区域距离主城区三环内非常近,一定程度上可以说是衍生自主城的新区。
相比其他新区,二七新区开发比较早。
但其定位几经变更,二七区驱动力量薄弱,以至于进展有些缓慢,影响力弱上不少,一度被调侃是姥姥不疼舅舅不爱。
整个郑州楼市中,二七新区的价值相对不突出,这一点不得不承认的。
正因如此,即便郑州楼市起起伏伏,二七新区一直保持着低价,给了刚需可以生存的一席之地。
昨天刚刚跑了一遍二七新区,与两三年前相比似乎变化不大,除了一些项目交付入住,落地的大型配套还是那些。
有些不同的是,二七新区有了朝气、有了烟火气。
与其他新区靠着规划崛起的方式不同,二七新区更像是一个野蛮生长的新区,依靠着低价吸引刚需入住,等到人气到达一定程度后,自然有生意可做,倒逼了一些配套落地,生活氛围逐渐浓厚。
南水北调运河以北已与主城区无异,南水北调运河以南略有滞后,但整个区域道路干净宽阔,车流量比之前明显增多,有一股朝气。
区域内的、亚星锦绣山河、万科大都会等大盘拓荒多年,将周边调和得十分热闹,学校、公园、商超等生活配套齐全,烟火气十足。
其实撇开价值去谈二七新区,这是一个刚需自住的区域。
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ok!二七新区的定位搞清楚了,刚需自住的区域。
上车二七新区的话,如何选?
提三个观点
一.大学路沿线≥嵩山路沿线>郑密路沿线
二七新区南北向有大学路、嵩山路、郑密路三条主干道,项目基本上都在这三条主干道沿线。
二七新区最开始是沿着嵩山路开发的,之后开发到大学路沿线、郑密路沿线,单论城市界面的观感、配套的丰富程度,嵩山路都是最出色的。
但整个二七新区确定性的地铁只有大学路上的地铁七号线,刚需出行要依靠地铁七号线的情况下,大学路沿线楼盘更合适。
再一个,郑州市的32个核心板块中有2个是二七区的,一个是二七商圈,一个大学路上的二七区健康产业核心板块,这是未来二七新区有梦可做的地方。
二.大体量的千亩大盘>单打独斗的小盘
上面讲到了,二七新区的配套更多是靠自己做的。
这种情况下,千亩大盘的人气往往更足,配套往往更聚集,而单打独斗的小盘大多数配套落地相对比较慢,丰富度相对弱一些(非绝对,比如招商天地华府配套落地还不错)。
三.次新品质二手房>在售的新房
都知道二七新区的新房市场比较差,其实二七新区的二手房市场同样是不太好。
特别是天量库存之下,二手房是比较难卖的,出现了不少的低价品质次新二手房。
亚星锦绣山河一期玉畅园(2016年交付)二手房均价11000元/㎡,划片政通路小学南校区、郑州实验外国语中学(二手房门店信息);而目前在售的亚星锦绣山河二期安泰苑均价12500元/㎡,除了小学划片郑州实验外国语中学附小,其他配套基本共享。
12号院(2016年交付)高层二手房均价12000元/㎡,品质非常不错;而目前在售的13号院最南侧直面高铁的楼栋12000元/㎡,同样的价格,有硬伤的新房和品质次新二手房还是可以对比一下的。
如果不对新房特别执着的话,其实真的可以挑一挑品质次新二手房,够安全、够确定,或许还有大惊喜。
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第一梯队:
亚星锦绣山河一期已经交付多年,基础的生活配套非常丰富,还有二七新区目前最好的学校郑州实验外国语中学,未来流通性有一定的保证。
刚需可选准现房的安泰苑,毛坯均价12500元/㎡;亚星学府印象面积尺度略大,更适合刚改,精装均价13000元/㎡。
第二梯队:
、
两个项目都是生活氛围浓厚的大盘,基础的生活配套都有,可以满足自住需求。
13号院位置更靠三环,划片的国际城陇西小学还不错,距离地铁七号线刺绣路站不远,南侧临高铁楼栋正常毛坯12000元/㎡,个别特价房10000元/㎡。
实际上是万科大都会的六期,前五期口碑尚可、入住率不低,直接享受整个大盘的配套,未来还有杉杉奥特莱斯落地,目前精装12000元/㎡。
第三梯队:
、保利上城
这两个项目都是二七新区的门槛项目,特别刚需的朋友可以考虑。
毛坯9000元/㎡,有地铁七号线侯寨站地铁口加持,不足之处是地块太小。只有四栋楼。
第一梯队:
不用多说,这两个千亩大盘是目前二七新区最繁华的区域。
亚星锦绣山河商业配套做的不错,划片郑州实验外国语中学,亚星锦绣山河玉畅园二手房均价11000元/㎡。
的学校不如亚星锦绣山河,但胜在品质相对不错,且有地铁七号线刺绣路站,两个项目可以对比对比。
第二梯队:
招商天地华府属于是配套可以、品质不错的类型,基本的生活配套都已经有了,距离即将开业的印象汇离得不远,配套算是中上游;再加上其物业不错,品质尚可,可以淘一淘,目前二手房均价12500元/㎡。
第三梯队:
鑫苑鑫家
同理,第三梯队都是上车门槛。
鑫苑鑫家品质一般,好在有自建的商业配套,距离地铁七号线侯寨站不太远,自住的话还可以。
鑫苑鑫家东苑有大量不到10000元/㎡的成交记录,特别特别刚需的可以关注一下。
强调一下,全文个人观点,不一定对每个人都合适。
刚需项目普遍价格较低,无法面面俱到,只要能匹配自己的一部分需求即可。
以上。


(完)