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这是河南省统计局家属院的改造项目,原来叫裕彤嘉园项目部,项目当初涉及征收拆迁4栋住宅楼和1栋办公楼,计划改造后将建设安置住宅楼2栋。2021年11月19日,由郑州地产集团都市开发有限公司以底价21796万元竞得,折合楼面价5768元一平。该地块编号为郑政出〔2021〕60号(网),只有12亩,那一段时间出了好多类似的迷你地块,比如黄河路20亩的轨道交通公司的安置项目地,30亩的瀚宇天悦城安置用地,37亩的美盛教育港湾用地,可能小地块还好卖些吧。郑州楼市的一贯定律,小地块位置好,玥园位于丰产路南、经五路东,关虎屯生活广场以南,挨着国贸360,堪称金水区中心区的中心。但容积率高达4.5,规划一栋34层高层和一栋11层洋房及部分商业,总共315套房,3月初的时候已经进行了预售前公示,推出63套房,物业公司为郑州城发索克科技服务有限公司,物业费住宅2.78元/月/平方米。户型是96平三室(洋房)和136平四房(高层),就这种地块来说,户型还是不错的,96平的有个联通大阳台,136平的三开间朝南,南北通透。这种核心地段的微型小区,只要价格便宜,哪怕自住也划算,但这盘户型太大,一看都是给单位领导定制,剩一点对市场销售,为了弥补单位内购优惠,对外的价格必然不低,所以周边的可以看看,价格合适不妨入手。
金水印二期为了超越一期,明显用力过猛,虽然都说改善置业和刚需置业加剧分化,但那是一线大城市,从郑州的表现来看,管你是主城大平层、北龙湖洋房,还是南龙湖绿博荥阳的刚需屌丝盘,都在齐刷刷的掉价,公平的很。金水印二期想逆袭一把,难度较大,平平无奇的区区35亩地,就5栋高层,自然要使出吃奶的力气来讨好越来越稀少的改善客户,所以必须用力过猛。首先体现在操盘团队用力过猛,六位大师、3家超一线公司,包括深圳湾一号的主创班底,平均一栋楼一个大师,设计费得花不少钱。其次是会所用力过猛,因为地块小,想做好公共部位,只能往地下挖,下沉式的花园会所,首创6米落差的巨瀑景观,自上至下整体设计10米落差,有下沉会客庭院、私宴厅、瑜伽室、健身房、茶室、下午茶等6大休闲系统。但个人认为郑州的环境,这个下沉会所可能利用率堪忧。再次是户型用力过猛,145平强行拉出一个客餐一体的大 长厅,165平的硬挤出4个卧室,188平的硬是弄出两梯一户的类瀚海晴宇产品,有点整层写字楼的感觉。其实金水北这块吧,做点普通的改善就挺好了,非要照着顶豪去做,真心有点过头了,从目前的老城大平层来看,仍然是北龙湖洋房的备选产品,不是顶豪的改善第一选择,谁也不会逆时代潮流,为怀旧而买房毕竟是少数人。
沉寂已久的信达时代国著已经蠢蠢欲动,五一特价12000来袭(2号楼和4号楼小高层特价房源120平和140平),还是准现房,还是签约纬五路一小,凭购房合同即可入学,要知道,杨金板块之前16000的价格,这倒挂幅度确实诱人。信贷时代国著这个位置很特殊,东鸿园西杨金,下面是北龙湖和龙子湖,四区交汇处,距离几个板块的中心区域直线距离都不到3公里,周边都是房价高地,但侧面来看,这里也算三不管的区域,周边商业配套缺乏,交通还不是很便利,没啥生活氛围。旁边的直接竞品是广汇湾,毛坯17000,卖的一般,但广汇不差钱,是奔着现房销售去的。当初的泰禾东府大院,是朝着改善做的,项目占地约81亩,容积率约2.09,规划10栋16-17层小高层,以及6栋6-7层洋房,规划788户,小高层只有两种户型,120平和140平,洋房只有一种户型140平,洋房一楼带50平的院子,还有顶层露台、阁楼等。可惜信达接盘后,市场江河日下,改善盘也只能卖刚需价了,不降行不行?当然不行,君不见,水之郡现房12000开甩,碧桂园天玺湾特价14000,国著的户型也确实落伍了,120平的两开间朝南进深过长,而140平的户型暗卫令人不爽。但不管怎样,这个价位真的香,央企注资,交房是有保障的,泰禾留下的外立面和景观应该也会保留,品质是有一定保障的。