大王叫我来巡山 发表的点评-j9集团

大王叫我来巡山 电建颐城高新华曦府

2024-04-30 23:42

电建颐城高新华曦府，雪松路与药厂街交叉口。

北龙湖的华曦府也不知道是啥情况，但是高新区的华曦府已经怼起来了。虽然名字里面有个“府”，但是周边的界面和“府”真的是关系不大，原中原制药厂的位置，在高新区药厂街以北、雪松路以东，说的是主城区，但是位置偏，周边的配套还是弱，跟“府”真的是搭不上边。

项目占地115亩，容积率2.8，规划了10栋高层、9栋小高层，户型128平方米-168平方米，两梯两户设计，约45m大门、约55000平方米园林景观，约1100平方米高定会所等。

看这个项目的意思是直接把北龙湖的项目搬过来，北龙湖的华曦府，91亩，规划19东小高层，面积段145平方米、163平方米、185平方米、192平方米，内部同样有一个1000平方米的会所。

这是电建和河南颐城控股有限公司合作的项目，河南颐城控股是谁？

河南颐城控股有限公司是河南投资集团有限公司（河南省zf批准设立，经营省zf授权范围内国有资产的国有独资公司）的全资二级投融资平台子公司，注册资本13.32亿元，公司经营j9集团的业务范围为：控股公司服务；以自有资金对房地产、旅游、健康、医疗、体育、文化等产业投资、投资管理，房地产开发经营。

河南颐城控股有限公司背后的股东是河南投资集团有限公司，他们的背后则是河南省财政厅，也是妥妥的皇亲国戚。

电建也是央企，颐城是国企，央企和国企强强联合，这也是一手四个二的牌，周边的教育资源相对来说也是比较丰富的，之前针对内部单位tg，低于周边的新盘的3000-4000元一平。

大王叫我来巡山 康桥林语镇

2024-04-30 23:33

康桥林语镇，华夏大道和新老107连接线交叉口向西1000米路北。

盖世功名，无非大梦一场；惊人富贵，难逃无常二字。无常是人生的实相，人有生老病死，这就是无常的显现。因为无常，所以时间会流逝；因为无常，所以人事会变异。

说这个项目之前说一条关于康桥的新闻，康桥被追债6.6亿元，郑州市中级人民法院，判决郑州康桥房地产开发有限责任公司等于判决生效后十日内偿还原告本行长椿路支行借款本金人民币6.6亿元及利息、罚息、复利等。本行已对该笔贷款计提了相应贷款损失准备，不会对本行的本期利润或期后利润产生重大影响。

银行晴天送伞，雨天收伞，原来是称兄道弟，借我的钱吧，现在是反目成仇，直接把你告上法庭。

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康桥林语镇又“活了”，估计是有新的资金注入，这个项目还是非常大的，总占地面积是1000多亩，总建筑面积120万平方米，1公里范围内，规划4块商业用地，3座公园，10所教育用地，1所医院，城就是要配套求齐全其中2期占地是11万平方米，约是165亩，总建筑面积约30万平方米，容积率1.99，建筑密度21%，绿地率是36%，该项目也是沿袭了康桥一系列特征，但是不知道具体能发挥出来几成功力！

这个项目比较尴尬的是四港联动大道与郑港三路交汇处向西1000米，既不属于港区也不属于南龙湖，两个都占点边，南龙湖现在价格战打的比较激烈，港区价格战打的也是非常激烈。

建议优先购买二手房，建议优先购买二手房，建议优先购买二手房。

大王叫我来巡山 水之郡

2024-04-30 23:15

水之郡，郑东新区龙子湖畔姚桥路与德慧街交汇处。

老树又开出来新花，这个项目也是反反复复出来，最早内购的时候9000，巅峰时期18000，之后回调到2021年的16500-17000元/平方米，部分特价房14500元/平方米，现在打出了广告118xx元/平方米，查了一下目前水之郡西苑的二手房价格是16000元/平方米，龙子湖基本没有啥新项目，附近有一个桃源居，还有一个永威五月花城和正商书香华府（1.5公里左右），永威二手房的均价是2.1万，正商二手房均价也是2.1万。

先说这个开发商的风险因素吧：

买这的业主先后经历无证内购，延期交房，品质缩水，维权交房，开发商能犯的错误基本上都犯过了，开发商是河南锦雍置业有限公司，背后的股东则是焦作锦隆建开置业有限公司，再背后则是两个自然人股东李云翔、翟四田，原来大股东里面还有河南丰源置业，现在则完全是个自然人的股东，自身的风险有152条，其中还有6个金融借款案件，2个民间借贷案件，两个字印在脑袋上，缺钱。

现在开发商推出来西苑一部分房源，1号楼和2号楼，88平方米的两房和130平方米的三房，这价格还是很香的，只要12000元/平方米，管南也就这价格了，12000买到龙子湖想想都舒坦，但是不足之处就是户型设计的比较老套，以88平方米的户型为例，南北不通透，只有两个卧室朝南。

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，这价格确实是真的香。

大王叫我来巡山 金沙湖高尔夫观邸

2024-04-30 22:32

金沙湖高尔夫观邸，经开区南三环与第八大街向南300米。

卖着卖着卖着，金沙湖已经到第八期了——和谐山和府。

和谐山和府项目占地51.6亩，容积率1.19，全部都是叠拼，16栋4-5层产品，合计213套房子，在社区会所的北侧，妥妥的改善豪宅项目。

项目的产品还是非常有意思，5层，下面两层是下叠，建筑面积约184平方米，四室二厅三卫，带两层地下室，南侧还有一个院子，大概有个60平方米；三层则是一个大平层，建筑面积约220平方米，同样是四室二厅三卫；四五层则是上叠，建筑面积约180平方米，四室二厅三卫，顶层送露台，大概是30平方米。

金沙湖自成一派，里面大户型、大平层住的是非富即贵，和谐山和府的产品也是非常稀缺，金沙湖，金沙湖，金沙湖，小区里面有一个湖，绝对是独树一帜，水代表是财，湖对微环境的改变是非常大的，早上醒来，牵一条汪在湖边溜溜弯，惬意的很，郑州独此一家；另外就是产品稀缺，容积率只有1.19，北龙湖1.6，比北龙湖要低25%，叠墅，户户独立庭院、独立车库，客厅挑高6米4，外立面是石材加上铝板，产品稀缺，容积率稀缺，环境也稀缺，所有的都是最好的价格也是顶配。

项目对外释放的价格为35000-40000元/平方米，毛坯交付，以一套180平方米的计算，180*350=630万，在这买一套房子至少是630万，这价格在郑州也是数一数二的，肯定也是不少人喜欢。

大王叫我来巡山 朗晴别院

2024-04-30 22:20

朗晴别院，海航路与工人路交叉口向西300米路北。

航海路稀缺改善洋房大平层要开盘了，说项目的优势：二环（航海路）、地铁口（5号线后河卢站）、准现房（2024年8月份交付）、超低容积率（2.54）。

这个项目的位置还是蛮不错的，航海路与工人路交汇处向西300米路北，距离后河卢站大概只有几百米，东西两侧是都是家属院，项目是一个细长条，占地面积约20亩，容积率2.54，规划3栋5-9洋房，2栋高层，22年开过一次盘，当时高层整体毛坯均价15000-17000元/平方米，高层的面积是100平方米、116平方米、140平方米、144平方米，户型比较拉胯，洋房面积是180平方米和203平方米，目前高层均价15600-16300元/平方米，特价房13000元/平方米。

项目的背后的开发商是河南省新蒲置业有限公司，隶属于新浦建设集团，它参加过鸟巢、国家大剧院、央视新办公大楼的建设，算是搞建设的一把好手。

洋房首开是3号楼，1t2户，2个单元，洋房的建筑面积是180平方米、203平方米，单价22700-24100元/平方米，一楼带地下室32000元/平方米，这个项目的开发商是做建筑的，洋房技术是有所创新，采用超低能耗被动式住宅，可以极大限度的提高保温隔热性和气密性，使热传导最小化，使用技术手段尽可能实现室内舒适的热湿环境和采光环境，被动四季室温达到人体最适宜的18-24℃，并且在雾霾等污染天气情况下，仍然保持室内的清洁。

大王叫我来巡山 正商雅庭华府

2024-04-30 19:28

正商雅庭华府，郑州航空港区归航路与凌空街交会处向东200米。

正商雅庭华府总占地约81亩，总建筑面积约14万㎡，容积率2.69，绿地率35%，社区内共规划有6栋高层、9栋洋房、1栋幼儿园、1栋商业配套，规划总户数1154户，北侧的已经交付了，现在正在销售的是南侧，目前价位高层是117-135平方米，6700-7300元/平方米，136平方米洋房，7800-8200元/平方米，这个价位算是北港比较便宜的，当时正商拿地的时候楼面价是5100元/平方米。

简单的说说项目优势：位置算是不错的，位于归航路与凌空街附近，往西走就是永威南越，东边200米就是南水北调运河，周边的教育资源是相当丰富，港区实验小学距离项目只有大概500米，郑州一中的分校距离项目大概只有200米，英迪国际学校距离项目大概是800米，地铁口距离项目大概是1公里左右，周边的商业有锦荣悦汇城、沃金商业广场等等。

这个项目销售了4年，还在继续销售，当时的高层是1万多，现在是六七千，整体的市场不给力，港区的土地供应是数一数二的多，在整个郑州的几个区里是最多的，土地供应一多，房子价格上不去，2014年或者2015年的时候，价格六七千左右，最高的时候涨到了一万多一平，现在可能是八千左右，供应的多价格是自然上不去。

客户群体最初是地缘性客户或者周边区域的，后来市区一部分去买房子，再后来地市的客户，我偶尔去港区看看，路是修的真不错，中央公园也不错。

总体来说你要是地缘性客户可以看看，其他地方不建议购买，你要是在市区上班，在港区住，算算一天花多少时间在路上。

大王叫我来巡山 东原阅城

2024-04-30 18:23

东原阅城，高新区西三环与三全路交汇处向南200米。

东原也开始放大招了，二期的2号楼-7号楼10300元/平方米，预计是今年6月份交付，8号楼是10500元/平方米，首付只要1万块，其他可以全部都贷款，预计是今年9月份交付。

东原阅城的价格也是一路下滑，从最早的14000元/平方米多，一路跌到12000元/平方米多，现在一万出头就差不多了。

东原阅城占地面积是600亩，一期占地是85亩，二期占地是102亩，规划14栋16-34层高层，1栋商业，1栋幼儿园，户型面积从81-129平方米。

说说项目优势吧：

1、位置

西三环、北三环，三环边，不过位置有些鸡肋，弃之可惜，食之无味。

2、准现房

这个项目基本上是准现房，今年最晚到九月份交付，这样风险已经降到非常低了，我查了一下二手房，东原阅城一期现在挂牌的有一百多套，便宜的一万一千多可以拿下，而且还是精装修。

3、学区房

东原阅城是阅城实验小学和阅城实验中学，阅城实验小学是由高新区管委会联合河南省实验教育集团而建的，已经招生。

万华城五期距离东原阅城还是比较近的，也是主打一个学校，小学是郑州中学附属小学万华城学校，学校占地约39亩，规划设计为48个普通班制，属于郑州中学附属小学校本部，学校实行一套班子统一管理；中学郑州中学八一校区，郑州中学是top10公立学校之一。

谦祥和东原一起比较着看。

大王叫我来巡山 中海时光之境

2024-04-30 14:18

中海时光之境，颍河西路北、二砂东街（能源路）西。

4月20日中海开盘，官宣的是300组意向客户，销售额是7.6亿美元，也有流出来的数据如下：

一共推出房源353套，截止当天下午17点去化241套，去化率是68%，高层148平方米成交89套，去化56%；166平方米成交61套，去化59%，洋房178平方米成交76套，去化100%，210平方米成交15套，去化100%。

其实中海时光之境算是蝎子拉屎——独（毒）一份。

1、位置

颍河西路北、二砂东街（能源路）西，项目在二砂旁边，目前周边没有竞品，万科山河道二期卖的差不多了，位置绝对是寸土寸金，用一块少一块，这种土地是真的稀缺。

2、洋房

中海时光之境占地面积约56亩，容积率2.89，规划有3栋洋房、5栋高层，高层三个户型建筑面积约148平方米、166平方米、218平方米，洋房只有两个户型，建筑面积约178平方米、210平方米。

虽然是个高低配的项目，但是洋房绝对是稀缺，有钱人对洋房情有独钟，这种东西确实能显示出来身份，住起来也舒服，还有很多有钱人对一楼带院的念念不忘。

3、锦上添花

外立面是采用铝板 玻璃幕墙的材质，除此之外项目还采用的黄金窗墙比、max环幕超大开窗……

稀缺创造价值，少了价值就高了。

不足之处，吐槽一下开发商，中海来郑州也很长时间，是一个非常有实力的开发商，但是做的东西的口碑一般。

大王叫我来巡山 蝶湖书院

2024-04-30 12:44

蝶湖书院，经开第十三大街西、经南十一路南。

康桥美庐湾之后蝶湖书院接棒，它们两个的位置和条件基本差不多，康桥美庐湾占地面积是26680平方米，约40亩，容积率只有2.5，当时康桥拿地的楼面价只有4000元/平方米，规划6栋高层，一共是278户，只有三个户型180平方米、210平方米、230平方米，滨河的扛鼎之作，精装修销售价格当时的2.85万/平方米；再看看蝶湖书院，占地面积约58亩，略大于康桥美庐湾，容积率小于2.0，楼面价约7800元/平方米，规划了8栋15-16栋小高层住宅，三个面积段169平方米、226平方米和286平方米。

豪宅、豪宅、豪宅，主要看两个方面，第一个是位置，第二个是规划。

位置方面距离蝶湖只有几百米，家里面推开窗户，就能看到蝶湖，有三种资源能决定未来物业的价值：第一是城市配套资源，如学校等；第二种是cbd资源，cbd资源是城市最顶级的资源，靠近cbd或者临cbd的房子都比较贵，比如郑州的北龙湖；第三种是景观资源，如公园、河、湖、江海等等，它们都是比较稀缺的资源。

规划方面户型得大才行，蝶湖书院只有三个面积段169平方米、226平方米和286平方米，这个放在滨河也是数一数二的，定位的是滨河的终极改善，玻璃幕墙的外立面（这玩意也是豪宅标配），双下沉式的庭院，3.2米的层高，15000平方米的中央景观，226平方米和286平方米的奇偶错层挑空的楼台。

也幸亏是城投公司，也只有城投公司敢投资，敢做这样的项目。

大王叫我来巡山 万祥紫庐

2024-04-30 12:35

万祥紫庐，经开第四大街以东、经南六路以南。

鹤壁的老铁勇闯郑州，先看看旁边的金茂未来府销售的如何？金茂未来府现在销售的火热，一期清盘特价只要147xx元/平方米，而且这个小区签约了经开实验小学 外国语中学（八一校区）。

这个项目呢在这个位置卖的比较艰难，没有天时也没有地利。

2023年中旬，郑政经开出〔2023〕8号（网）被河南众设置业有限公司以总价38613.0万元摘得，单价1183万/亩，楼面价7096元/平方米，溢价率9%，该地块所建设的商品房毛坯价格不得超过16000元/平方米，精装修价格不得超过2400元/平方米。

背后的开发商是河南万祥房地产有限公司，万祥背后有两个股东一个是梁福彪（88%），另一个则是王小涛（12%），查一查股东信息感觉不那么踏实，怎么么说呢？

鹤壁梁福彪担任河南万祥置业有限公司、鹤壁市垣盛置业有限公司等公司法定代表人，担任河南万祥置业有限公司、鹤壁市同盛置业有限公司、鹤壁市垣盛置业有限公司等公司股东，担任河南万祥置业有限公司、鹤壁市同盛置业有限公司、鹤壁市垣盛置业有限公司等公司高管。

2016年的时候，因为民间借贷500万被起诉；2018年的时候，金融借款合同纠纷，被中国银行鹤壁支行起诉……

地块占地面积是32.65亩，一个细长条地块，规划2栋13层、1栋15层、2栋18层、2栋26层高层住宅，26层的全部都是3梯5户的，小高层都是2梯2户的，地块狭长不是太好发挥，另外就是开发商实力得是一个问号，一般情况下很少有地市的开发商能做好郑州的项目。